收取的物业费不足以服务支出 只有49户居民的老小区如何引进物业？
这两天，每次晚上出门散步，老张都要和门岗的保安说会儿话。“我们这个小区终于有了物业，每次看到这些保安我晚上睡觉也觉得踏实多了。”
老张是海曙区南门街道朝阳社区老龙湾小区的一名居民。近日，他和其他居民迎来了小区建成20年来的首个物业公司。这个只有49户住户，并且其中65%为出租户的老旧小区，为什么长期以来没有物业，而现在又能引进了呢？
视频制作：记者 刘波
(资料图片仅供参考)
20年老小区没有物业
各项服务全靠社区协调解决
长期以来，老龙湾小区的各项服务由社区和街道协调解决，比如日常的公共部位小修小补，社区会帮忙联系维修师傅上门；垃圾的清运，由街道的保洁中心兜底。
“平常压力其实也比较大。社区目前只有6名社工在岗，维持日常工作之余，还要兼顾这个小区居民的需求，更显得人手‘捉襟见肘’。”朝阳社区党委书记、居委会主任徐敏霞说，“此前每户人家每年缴纳36元的清扫费用用于小区的公共开支，但因为小区比较老旧，一些基础设施需要维护的话一下就超支了，也需要社区来兜底。”
除此之外，社区也仅能提供工作时间内的服务，但如果是夜间的求助，或者是安保、防盗方面的需求，社工们也是鞭长莫及。
2022年，老龙湾小区完成了老旧小区改造，新增了楼栋防盗门、垃圾分类集中点、宣传窗等设施，还安装了视频。但是由于缺乏专人维护，防盗门经常门户大开，外来车辆乱停乱放，这也是压在社区和居民心头的一件要紧事。
“关键问题在于户数太少了，小区总共也只有49户人家，整体居住面积也不到3500平方米。产生的物业费不足以安保、维修、保洁以及其他服务的支出，甚至聘请专人也很困难。”南门街道物管站站长徐志远说。
降低企业运营成本
和其他小区“共享”物业主任和维修人员
4月以来，南门街道多次召开“零星小区物业管理工作会议”，集中研讨辖区内各零星小区的引进工作，其中“老龙湾”方案是重点研究内容。2个月以来，街道派出的工作组商谈交涉了几家物业公司，沟通下来，除了经费方面的困难之外，还存在担心基础设施修缮工作、居民间事务调解、停车矛盾如何解决等方面的疑虑。
面对需求和困难尖锐碰撞的局面，南门街道和朝阳社区逐一破题，谋事解难，将“让小区物业‘甩掉包袱、轻装上阵’”作为解决问题的关键。
首先是社区通过“共富基金”全面熔断历史遗留问题，房屋外立面修复、屋顶补漏、车棚接电智能化改造、智能化门禁安装、楼道粉刷、飞线治理、便民椅安装等一系列措施，让老旧小区焕新颜，既解决了历史遗留问题，又使矛盾不恶化、不升级、不外溢。
居民间的小事儿怎么办？社区党委牵头，成立了一个“老龙湾共治委员会”，主要成员以小区内党员、居民代表、网格长等为主，还邀请了共建单位一起参与，主要是协调解决居民间、网格内的各项事务。徐敏霞笑着说：“我们管这个叫‘谁家的孩子谁抱走’，尽量让能来的物业省点心。”
后来，社区党委与海曙区委党校共建，以党建联建，在小区对面的火车站停车场争取到最大范围优惠的停车位，供小区居民需求登记使用，并同格林豪泰、亚太物业协商，提供优惠价的停车服务，总共提供约6个车位，大大缓解居民停车矛盾。
那么，最关键的“服务经费”问题如何解决呢？“实实在在降低物业企业的成本。”南门街道相关负责人说。物业引进后，街道保洁中心将继续负责大件垃圾清运和日常环境保障工作，这能为物业企业省去保洁的用人成本。同时，社区同意老龙湾和其他小区“共享”一名物业主任，“共享”维修人员，这也降低了物业企业成本。
引进一周就有效果
再晚回来都有地方停车了
在引进物业的过程中，除了上述的努力，南门街道的“零星物业工作组”还倒排进度、自我加压，不断去和物业企业磋商，沟通具有可行性的加盟方案。最终，宁波心安明物业同意了磋商方案。
经过系列意见征询、公示、投票等程序后，这物业企业和社区代表签约，正式入驻服务。需要指出的是，他们也将免费“试用”半年，展现自己的最大支持和诚意。
仅仅一周时间，小区居民就感受到了物业公司带来的各种便利。“儿子的工作地点较远，原先有时候如果回来晚了，发现小区内车位被占走，不得不另寻他处。”翁师傅说，有了物业保安，再晚回来都有地方停车了。
小区另外还有一个大的变化：老旧小区改造虽然为小区的3个楼道安装了门禁系统，但系统的使用、门禁卡的制作调整等系列事务因缺乏专人管理而陷于停滞。现在，这些功能和服务都已恢复了正常运行，这无疑让小区的安全系数大大加强。
更多居民表示，晚上回家看到门岗里的安保工作人员，心里也踏实了很多。
“接下来，物业企业还会搜集居民意见，进一步改善服务质量。”徐敏霞说。
文中照片均为记者刘波拍摄
记者林伟通讯员吴飞一审周立明
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